Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf Vermieter von Gewerbeimmobilien und finanzierende Banken

Ausgangssituation:

Die rechtliche Lage im Bereich der Vermietung gewerblicher Flächen angesichts der COVID-19 Pandemie ist unklar. Ob und in welcher Form die Paragraphen 1104 und 1105 des ABGB die gewerblichen Mieter zur Einstellung oder Reduzierung der Mietzahlungen berechtigt wird von Juristen völlig unterschiedlich bewertet. Die Bundesregierung hat bisher keinen Klärungsbedarf gesehen, sondern geht davon aus, dass die sogenannten Seuchenparagraphen im ABGB ausreichend Klarheit schaffen, was eindeutig nicht der Fall ist.

In der Praxis sind die gewerblichen Vermieter nach bisherigem Stand der Befragungen mit drei Verhaltensweisen konfrontiert:

  • Gewerbliche Mieter, stellen die Mietzahlungen mit Hinweis auf die § 1104 und 1105 des ABGB ein. „Sie lassen es darauf ankommen“. Dieses Verhalten wird u.a. von großen Handelsketten praktiziert.
  • Gewerbliche Mieter zahlen unter Vorbehalt die vereinbarten Mieten – unter Vorbehalt, um ggf. Miete oder Pacht, die angesichts der COVID-19 Pandemie nicht hätte gezahlt werden müssen zurückfordern zu können.
  • Gewerbliche Mieter, insbesondere Gastronomiebetriebe, stellen unter Hinweis auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage, fehlende Rücklagen und drohende Insolvenz die Mietzahlungen ein.

Für die Zukunft der Vermieter gewerblicher Immobilien sind drei verschiedene Szenarien denkbar:

  1. Die Bunderegierung resp. der Gesetzgeber schafft Rechtssicherheit dahingehend, dass § 1104 und 1105 des ABGB zur Einstellung oder Reduzierung der Mietzahlungen berechtigen.
  2. Die Bunderegierung resp. der Gesetzgeber schafft Rechtssicherheit dahingehend, dass § 1104 und 1105 des ABGB nicht! zur Einstellung oder Reduzierung der Mietzahlungen berechtigen oder nur in einem bestimmten Umfang und unter bestimmten Bedingungen.
  3. Die Bunderegierung resp. der Gesetzgeber verzichtet auf die Schaffung von Rechtssicherheit im zuvor skizzierten Kontext und überlässt die Klärung den Höchstgerichten.

Bei allen drei Szenarien müssen Vermieter von gewerblichen Immobilien mit Mietausfällen und zeitlich verzögerten Mietzahlungen rechnen. Für die nachträglichen Rückforderung von Mietzahlungen müssen bereits heute Rückstellungen erfolgen. Die Immobilienunternehmen, in denen zahllose Sparer_innen, sowie Renten- und Unfallversicherer ihr Geld angelegt haben, versuchen die entgangenen Ertragsverluste durch Verlängerungen der Vertragslaufzeiten – sprich durch Aufwertung der Immobilien und Verträge – abzufangen. Sollte dies nicht gelingen, drohen Neubewertungen der mit den Immobilien verbundenen Kreditverträge. Zinserhöhungen der Banken und Nachforderungen von Eigenkapital, die die Folge wären, bedrohen wiederum nicht nur die Immobilieneigentümer_innen, sondern in der Folge das ohnehin durch die Aussetzung der Zinszahlungen bei Eigenheimen u.a. gebeutelte Bankensystem. Die Immobilienwirtschaft ist im Bereich der gewerblichen Immobilien eng mit dem Bankensystem verbunden. Es braucht zeitnah rechtliche Klarheit für Vermieter gewerblicher Immobilien, nicht aus Sorge um die Einlagen der Versicherten, sondern auch aus Sorge um das Bankensystem in Österreich.

Wien, 28.4.2020 | Autor/Forschungsleiter: Univ.Prof. Prof. h.c. Dipl.-Ing. Dietmar Wiegand

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